近期，北京市通州地方的司法机构作出一项判决，该判决对于“房产设定抵押后遭遇查封”这类案件具有重要的借鉴价值，具体内容是什么？我们继续往下了解。

核心裁判规则

依照司法部门的要求，当买方在不动产被查封前，已经签署了购房合同，并且全额支付了房款，又合法地居住在这套房子里，即便没有完成产权过户手续，这套房子依然算是买方的私有财产，所以执行措施不能用来处理这处房产。这项条款为解决此类争议确立了清晰准则，让今后同类事件的处理有了共同遵循，双方当事人都能预先明确自身的权益和责任。以这起诉讼为例，其中涉及的权益界定正是依照这一条款来实施的。

诉讼费承担情况

这案件的诉讼费用，由郑凯、甲商贸公司和吴昊来负担，郑凯是申请执行人，*后没能赢官司，吴昊是原房主，也是被执行人。这告诉我们，提起诉讼一定要有充分的把握，否则输了官司还得自己掏诉讼费，非常不划算，他们三个人分担这笔钱，数额肯定很大。

合同效力争议

有人怀疑，王浩才是实际的房产购买人，林薇没有购房资格，所以觉得《房屋买卖合同》没有法律效力。不过，这份合同是在2016年12月25日订立的，是双方真实想法的体现，并且没有违背相关法律要求，而且订立时间早于2023年2月的查封时间。从这个角度来看，合同是具备法律效力的，不应该随便质疑。不能因为毫无根据的臆断就废除协议，一定要有充分的事实依据才行。

购房操作要点

购买有贷款的房产，除了签订《房屋买卖合同》，*好请前房主做“全权委托公证”，这样方便办理产权转移、领取房款、注销贷款等手续。合同要清楚写明付款办法、过户时间、没按时过户要承担什么责任。林薇正是因为办了公证，她的利益才没受损失。要是这些步骤不做好，前房主以后要是联系不上或者变卦了，买方就会很麻烦。

代付注意事项

要是想请人代为支付房贷，就必须拟定《代付协议书》，协议书要明确注明代付人的姓名、具体金额以及资金的具体用途，同时还要让代付人愿意在法庭上作证，证明这笔钱确实是用作了购房。林薇因为持有这份协议以及王浩的证词，就成功打消了其他人对她是否真是购房者的质疑，如果没有这些材料，要消除这种质疑将会非常棘手。

各方责任义务

申请查封房屋之前，要先实地查看，还要向小区管理部门了解情况，以免查封后执行困难，就像郑凯没做检查而蒙受了损失。出售有贷款的房产时，必须把真实状况说出来，不能瞒着。之前的房主因为自身的债务问题导致房产被查封，应当积极配合解决。吴昊虽然联系不上不负责结果，但本人的利益也受到了损害。

你们在处理房产纠纷时，可曾遇到过相似情形？倘若觉得这些重要内容对你们有帮助，请记得关注并传播这篇文章。